《兴宁市加快解决不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》（兴市府〔2022〕1号）由市自然资源局牵头起草编制，于2022年2月15日以兴宁市人民政府名义印发实施。为方便社会公众理解，更好地执行落实，现作如下解读： 一、制定背景 为积极化解房地产领域矛盾纠纷，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，切实维护群众合法权益，结合我市实际情况，特制定《兴宁市加快解决不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》（以下简称“实施意见”）。 本实施意见主要是在全面清理摸查不动产登记历史遗留问题的基础上，根据兴宁实际情况，按照“尊重历史、实事求是、依法治理、一问一策”的原则，采取“补办完善”“证缴分离”等细化配套政策措施，有效化解历史遗留问题，切实维护广大群众及购房户的合法权益。 二、制定依据 （一）关于用地手续不完善的问题。 1.联营开发用地补办完善用地手续。 实施意见要点：1992年期间，我市由政府、各镇（街道）按《关于印发兴宁县圩镇国有土地开发管理暂行规定的通知》（兴府字〔1992〕67号）文件要求主导开发建设的联营开发项目，已建成未及时按建设时政策规定完善土地、房屋登记等手续，且房屋建筑符合本实施意见第四条第（三）项“关于未通过建设工程规划核实的问题”规定条件的，由市自然资源局按建设时政策规定以协议出让方式补办完善用地手续。 问题来源：1992年期间，全市各镇（街道）圩镇国有土地开发管理中，按当时政策政府主导开发建设的联营开发项目，由各镇（街道）组织开展土地开发销售，用地权利人凭购地单据与原县国土局按协议出让方式签订土地使用权出让合同并办理土地登记手续。在持续办理过程中，市政府于2013年9月5日召开十四届第21次常务会议，专题研究了关于办理联营开发土地相关用地手续问题，针对全市仍有10个镇（街道）未办理完签订土地出让合同和办证情况，为妥善解决联营开发用地历史遗留问题，会议同意对未办理分户出让合同的用地，由用地户持原有土地销售单据，按协议出让的方式办理相关用地手续，办理截止时间为2014年12月底。各镇（街道）领取限期办理通知后，部分原联营开发用地权利人已在截止日期前完善了相关用地手续。但停止办理至今，仍有原联营开发用地权利人前来要求完善用地手续，并不断上访，造成我市社会维稳问题。 实施意见依据：根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第一条“关于用地手续不完善的问题”中“对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续”，《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第二条“政府牵头、担当作为”，梅州市自然资源局《信访事项复查意见书》（梅市自然资（信访）复查字〔2021〕2号）建议由兴宁市自然资源局按照自然资发〔2021〕1号文要求，本着政府牵头，担当作为，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益。研究制订可行性方案报兴宁市人民政府审定后依法依规尽快办理不动产登记手续。 2.历史留用地分户审批补办完善用地手续。 实施意见要点：1993年至1998年期间，我市政府按《广东省征地管理规定》（粤府〔1993〕94号）规定安排给被征地农民的历史征地留用地，房屋建筑已建成且符合本实施意见第四条第（三）项“关于未通过建设工程规划核实的问题”的规定条件，未及时按建设时政策规定完善土地、房屋登记等手续的，由市自然资源局沿用原分户审批方式，按原选址规划条件和原安排分配到户方案进行上报审批补办完善用地手续。 问题来源：1993年至1998年期间，我市征地留用地按粤府〔1993〕94号文，根据原《广东省征地管理规定》（粤府〔1993〕94号），按征收耕地面积的10%的比例，在集体土地中划出留用地面积，由镇（街道）选址规划安排给被征地农户，但仍未完善用地手续的问题。针对此类不动产登记历史遗留问题，我市在2019年3月11日召开市政府十五届第39次常务会议，专题研究审议《兴宁市征地留用地返拨、处置及历史征地留用地审批问题的处理办法》，并于6月14日批准印发实施。《处理办法》要求各镇（街道）在1993年至1998年期间征地发文安排的10%历史征地留用地，沿用原来分户审批方式，按原有选址规划条件和原来安排分配到户方案，在规定时限内（2019年12月30日前）上报审批完毕，解决历史遗留问题，实现新老征地留用地政策的衔接。但截止审批至今，仍有宁新、兴田街道部分群众前来要求办理历史留用地不动产权登记。 实施意见依据：根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第一条“关于用地手续不完善的问题”中“对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续”。 3.国有土地上已建成有房产登记无土地来源的，或有土地和房产登记但存在面积误差或超面积建设的补办完善用地手续。 实施意见要点：国有土地上已建成和办理房屋所有权登记的房屋建筑，在不动产统一登记实施前，由于历史原因未办理用地审批或登记手续的房屋建筑（含已按套、层、间分割的房屋或单位、个人自建房，房地产开发项目建设的房屋建筑除外）。房产证权利人或房屋继承人申请办理不动产权登记的，经调查核实，在经公告权属清晰无争议的情况下，由市自然资源局按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续完善土地来源后，办理不动产登记。 国有土地上已建成且已办理土地使用权、房屋所有权登记或审批手续的个人自建房，由于历史原因，房屋所有权登记建筑占地所在位置名称、面积等与原土地批准或登记的用地位置名称、面积存在误差或大于土地原批准面积的，经调查核实，在经公告权属清晰无争议的情况下，误差或超出部分土地由市自然资源局核发用地划拨决定书或补办协议出让手续完善土地来源后，办理不动产登记。 实施意见依据：根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第一条“关于用地手续不完善的问题”中“对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续”，广东省自然资源厅印发《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第三条“统筹兼顾，分类处理”有相关处理方式，梅州市自然资源局印发《梅州市自然资源局印发〈关于处理不动产登记有关历史遗留问题的意见〉的通知》（梅市自然资〔2019〕86号）第二条“统筹兼顾，分类处理”有相关处理方式，以及梅州市自然资源局印发《关于解决不动产登记有关历史遗留问题的操作指导意见》的通知（梅市自然资〔2020〕58号）第一条“妥善处理有房产证无土地证的问题”第2项处理方式。 （二）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。 实施意见要点：房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“征缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。 实施意见依据：《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第二条“关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题”规定，实施意见中欠缴出让价款和税费类型已销售且已入住的住宅项目，可报经地方人民政府同意后，采取“证缴分离”原则办理追缴所欠价款税费同时办理不动产登记手续；尚未入住的住宅项目，依法追缴所欠价款税费后方可办理不动产登记手续。 （三）关于未通过建设工程规划核实的问题。 实施意见要点：1.已取得合法用地手续，房屋建筑面积500平方米（含500 平方米）以下未办理规划许可的个人自建房规划核实问题处理方式；2.部分房屋建筑符合规划许可住宅项目规划核实问题处理方式。 实施意见依据：1.兴宁住建部门转发梅州市住房和城乡建设局转发《省住建厅关于施工许可证核发等事项复函》的通知第一条、第二条意见，明确2019年9月1日后建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑可不申请办理施工许可证，办理竣工验收备案时不要求提供报建日期信息和施工许可证。2.会议纪要（梅市自然资会议纪要〔2021〕2号）第一条要求，历史遗留城市规划区范围内私人自建自住房违规建设办理不动产登记的，由违法建设主管部门作出违法建设的处罚后分类处理。3.兴宁住建部门2002年7月25日《关于城市规划建设管理有关问题的具体规定》第一条，关于建筑层数的规定。4.《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第三条“关于未通过建设工程规划核实的问题”，建设项目部分符合规划的，可对符合规划的部分先行核实并出具规划核实意见。 三、实施时间 本措施自2022年2月15日起施行，有效期五年。
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