关于《兴宁市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的解读

　　政策原文：兴宁市人民政府关于印发兴宁市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

《兴宁市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的解读

　　一、出台背景与依据

　　为深入贯彻落实党中央、国务院关于深化农村土地制度改革的决策部署，推动城乡统一建设用地市场建设，广东省及梅州市相继出台相关政策文件，明确支持农村集体经营性建设用地依法依规入市。兴宁市结合本地实际，在充分调研、广泛征求镇村、相关部门及社会公众意见基础上，制定《兴宁市农村集体经营性建设用地入市管理办法》，旨在打通农村土地要素市场化配置的关键堵点，激活乡村发展内生动力。

　　二、目标任务

　　（一）盘活农村“沉睡”土地资源，将闲置的旧厂房、仓储用地等转化为可开发、可收益的资产；

　　（二）保障农村集体经济组织和村民合法土地权益，确保土地增值收益公平共享；

　　（三）服务乡村振兴战略，优先保障农产品加工、乡村旅游、冷链物流等产业用地需求；

　　（四）建立规范、透明、高效的入市机制，实现集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价、同等入市”。

　　三、主要内容

　　（一）涉及范围：本办法适用于兴宁市行政区域内国土空间规划确定为工业、商业、仓储等经营性用途，且权属清晰、完成登记的农村集体建设用地。入市条件须同时满足规划合规、权属无争议、具备开发基础条件、未被司法或行政限制、符合产业与环保准入，并经村集体成员（或村民代表）三分之二以上表决通过。入市方式为包括出让（最高年限：商业40年、工业50年）和出租（不超过20年），通过市级产权交易平台公开交易。 明确了农村集体经营性建设用地入市交易程序和流程，及其他相关问题。

　　（二）管理对象：在国土空间规划中确定为工业、仓储、商业等经营性用途，并依法登记的农村集体建设用地。

　　入市是指村集体通过出让、出租等方式，将土地使用权交给企业或个人使用。

　　例如：出让：某村将一块商业用地以40年期限出让给企业开发民宿，企业一次性支付土地价款。出租：村集体将仓储用地出租给物流公司，租期10年，按年收取租金。

　　(三）入市条件：需同时满足以下条件：

　　（1）符合国土空间规划（如规划为工业、商业用途）；

　　（2）权属清晰无争议，已办理土地登记；

　　（3）具备开发条件（如通水、通电）；

　　（4）未被司法机关、行政机关限制土地权利（如查封、冻结等）；

　　（5）符合产业政策和环保要求（如禁止高污染项目）。

　　（6）村集体决定土地入市必须经过 农村集体经济组织三分之二以上成员或村民代表表决同意，村委会可受托办理具体手续。

　　（四）入市程序：需按照一下程序开展入市工作：

　　（1）村民表决：三分之二以上成员或村民代表同意；

　　（2）初审：镇政府初审地块条件，核查入市主体应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护等要求；

　　（3）审核：由市人民政府组织建设用地审批审核领导小组对入市方案进行会审审核、报市人民政府批准实施；

　　（4）公开交易：在产权交易平台招标、拍卖或挂牌；

　　（5）签订合同：明确用途、年限、价款等，5日内备案；

　　（6）不动产登记：受让人凭合同、地价款缴纳凭证、土地增值收益调节金（以下简称“调节金”）缴纳凭证和完税证明等办理不动产权证。

　　（五）使用管理。采取 “合同+监管协议”双监管模式：

　　镇政府定期检查：核查企业是否按约定用途开发，是否符合环保要求；

　　违约处置：如发现违规（例如擅自改变为商品房建设），可依法收回土地。

　　四、利企惠民有效措施

　　收益归全体村民所有，分配需经村民会议决定，主要用于：村民社保、分红；村内道路、环境整治等公益事业。

　　五、新旧政策差异

　　本办法为新出台政策，自2025年1月24日起实施，有效期3年；首次明确兴宁市农村集体经营性建设用地入市工作程序和标准；与国家、省级政策衔接，确保政策统一性和可操作性。

　　六、常见问题答疑

　　（一）入市后土地能用多久？到期怎么办？

　　答：入市土地最高使用年限如下：商业40年，工业50年；租赁不超过20年。需要续期，在到期前1年申请，重新签合同并付费；不续期的，土地及地上物按合同处理（如无偿收回或补偿）。

　　（二）企业拿到土地后能抵押或转让吗？

　　答：可以！符合相关法律法规要求的，按照程序办理。

　　（三）哪些项目禁止使用入市土地？

　　答：明确禁止两类用途：（1）商品住房开发；（2）违反产业准入和环保要求的项目。

　　（四）有哪些执法事项需要注意？

　　答：本工作由梅州市政府组织开展，市自然资源局牵头联合生态环境、住建等部门开展专项检查；主要监督检查内容为是否按合同约定用途开发、是否履行环保承诺、是否存在擅自转让或改变用途等；对违约行为，责令限期整改；逾期未改或情节严重的，依法收回土地使用权，并纳入信用惩戒。

　　（解读单位：兴宁市自然资源局，联系电话 ：0753-3238622）