兴宁市人民政府办公室关于解决兴宁市中心城区部分已售商品房未能办理不动产权证问题的实施意见

各镇人民政府、街道办事处，市府直属和省、梅属驻兴各单位：

我市中心城区部分房地产项目因违法违规用地、建设等原因，导致已售商品房未能办理不动产权证而引发群体性上访事件，严重影响兴宁经济社会发展大局。为积极稳妥解决部分购房户未能办证这一历史遗留问题，化解矛盾纠纷，维护社会稳定，促进经济发展，经市委、市人民政府同意，现提出如下实施意见。

一、指导思想

以解决群众合理诉求为出发点，以维护社会稳定大局为目标，以积极稳妥高效为原则，切实解决部分购房户未能办证这一历史遗留问题。同时强化房地产开发项目用地、建设、销售等环节的监管，杜绝违法用地、违法建设、违法销售等行为，确保房地产市场健康有序发展。

二、适用范围

在2015年10月20日兴宁市人民政府批准《兴宁市南部新城控制性详细规划和城市设计》、《兴宁市老城控制性详细规划图则》前，中心城区部分已销售商品房因超军用机场净空限高和其他违法违规情形造成未能办理不动产权证的房地产项目。

（一）取得国有建设用地手续、办理建设项目相关许可和商品房预售许可的；

（二）取得国有建设用地手续、办理建设项目相关许可未取得商品房预售许可但实际已销售的；

（三）取得国有建设用地手续、未办理建设项目相关许可和商品房预售许可但实际已销售的。

三、处理原则

（一）涉及超军用机场净空限高楼盘的处理原则。

1. 对涉及超军用机场净空限高楼盘进行整体验收。

2. 验收后，超军用机场净空限高以上部分楼层（含本层）不予办证（经相关主管部门确认整改到位的除外），以下部分楼层可以办证； 经审批的超军用机场净空限高楼盘超高部分楼层（含本层）暂不办证，另行寻求解决办法。

3. 可以办证部分，相关职能部门做好规划核实、竣工验收备案、补缴地价款、补办用地手续和汇交材料、登记发证等工作。

4. 超军用机场净空限高以上不办证部分不计算容积率，但计入整幢商品房分摊面积。

5. 超军用机场净空限高以上不办证部分不收取规费，相关职能部门对超军用机场净空限高建筑依法作出行政处罚，行政处罚生效后，在做好社会风险评估等相关工作的基础上，提请市政府作出决定；可办证部分按规定收取规费，存在违法违规行为的由相关职能部门依法作出行政处罚。

（二）对超用地红线、超容积率等违法情形的处理原则。

1. 经规划核实，存在建筑占地超出让用地红线或应列入产权登记范围的用地超用地红线的，应补办用地手续。补办用地手续评估地价拟订出让方案时，以市国土资源局同意受理其补办用地手续的日期为评估期日。

2. 经规划核实，建筑面积超出容积率的应按楼面地价补交地价款。

3. 对统一规划、分期报建的同一住宅小区中仍未进行产权登记的建筑物，经竣工验收核实后出现超容积率的，对未进行产权登记的建筑物占地范围进行核定补缴土地出让价款。

4. 原批准的规划方案中将公共用地纳入规划用地计算容积率的，在规划核实时仍按批准方案的规划红线面积核算容积率。

5. 基准容积率的确定：

（1）《国有建设用地使用权出让合同》已约定容积率的，以合同约定的容积率为基准容积率；

（2）《国有建设用地使用权出让合同》中未约定容积率，但有批准规划（含规划方案和规划许可等）的，以首次批准确定的容积率为基准容积率；

（3）既无《国有建设用地使用权出让合同》约定容积率、又无批准规划确定容积率的，中心城区范围内的住宅、商住、综合用地统一确定基准容积率为2.0。中心城区范围内的商住、综合用地商住比为1:9。

6. 经核实建筑面积超容积率的，补交地价款土地评估基准日按下列方式确定：

（1）有批准规划方案的，以首次批准的日期为土地估价基准日；

（2）无批准规划方案但有规划许可证的，以规划许可证批准的日期为土地估价基准日；

（3）无批准规划方案和规划许可证的，以补办规划许可证日期为评估基准日。

（三）规费追缴、行政处罚和办证的处理原则。

本意见适用范围内的房地产项目中未超军用机场净空限高部分可以办证的商品房，在补办用地手续、规划核实、竣工验收等过程中发现房地产开发企业逾期不缴纳相关规费和不履行行政处罚决定的，相关职能部门应依法依规责令房地产开发企业限期缴纳和履行行政处罚决定的义务。相关房地产开发企业在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行相关法定义务的，由作出决定的部门依法执行，但不影响相关职能部门出具规划核实、竣工验收备案和汇交材料、登记发证等工作。

（四）本实施意见执行前，已办理相关规费和罚款缴交、超容积率和超用地红线缴交地价款等手续的，按办理时的相关规定执行，不适用本实施意见。

四、受理时限和注意事项

（一）受理时限。

自本实施意见发布之日起30个工作日为受理时限，本实施意见适用范围的房地产企业应在规定时限内，到相关职能部门提出书面申请手续，逾期不再受理。

（二）注意事项。

1. 申请人持书面申请（加盖单位公章）和相关办证必需材料到市行政服务中心专门受理窗口（住建专区30号）登记，窗口工作人员受理后，一次性告知申请人需提交的材料，同时抄告相关部门。受理登记日就是相关职能部门履行职能的起始日。

2. 受理后，申请人应在规定时间内到相关职能部门办理相关手续；逾期不办理的，将启动法律程序从严查处。

五、组织保障

（一）加强领导，成立机构。成立由市政府主要领导为组长，相关分管领导为副组长，相关职能部门主要负责人为成员的工作领导小组，下设办公室，负责日常工作。

（二）部门配合，并联推进。各职能部门要以维护社会稳定的政治高度，按照制定的工作方案要求，做到目标一致、统筹兼顾、通力协作，结合职责分工，明确任务和时间节点，认真做好涉及本部门解决办证的有关工作。

（三）加强督查，强化问责。领导小组各成员单位必须按照职责分工，将办理情况及存在问题及时向市主要领导作情况汇报，并不定期向购房户代表通报办理情况。市委、市政府将加强督查督办，对办理过程中存在推诿扯皮影响办理进度的，加大问责力度。

今后，各职能部门要举一反三、吸取教训，按照有关法律政策规定，建立建设用地和房地产开发项目管理长效机制，依法行政、依规办事，落实职责、层层把关、加强监管，杜绝违法违规用地、建设和销售行为，建立依法、规范、健康的房地产市场秩序。

本实施意见自发布之日起施行。实施中遇到的问题，请径向兴宁市解决中心城区部分已售商品房办理不动产登记工作领导小组办公室（设在市住建局）反映。

兴宁市人民政府办公室

2016年9月26日